¿Suspiro de alivio o tiro en el pie?

¿Suspiro de alivio o tiro en el pie?

abril 23, 2022 Desactivado Por admin

Aumento de los montons de préstamo a cooperativas

En julio pasado, el Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial (MVOT) aprobó los valores de tasación (VT) para 2021 de la construcción de viviendas por cooperativas (Resolución Ministerial 516/21). Como es sabido, el valor de tasación representa el costo total de las viviendas a construir, que es financiado en un 85% por un préstamo estatal y en un 15% por el aporte propio, en trabajo o ahorro, de los cooperativistas.
Esto sucede año a año, de modo que no tiene nada de extraordinario. Pero hasta ahora el ajuste anual se hacía tomando en cuenta la evolución de la Unidad Reajustable, que es la moneda de los préstamos, con relación al Índice del Costo de la Construcción, que es el indicador de cómo varía el dinero que se necesita: si la construcción subía más que la UR, los VT se aumentaban en la misma proporción, y si era al revés, se disminuían, siempre con la intención de que se mantuviera el valor de compra del dinero recibido por la cooperativa y que las obras no se desfinanciaran.
Siguiendo ese criterio, los VT de 2021 no deberían haber aumentado con relación a los de 2020, porque la UR y el costo de construcción corrieron casi parejos. Sin embargo, los valores establecidos por el MVOT aumentaron para la vivienda de dos dormitorios un 23%; un 30% para la de tres, y un 41% para la de cuatro, aumentos anuales nunca vistos desde que se aplica la actual reglamentación.
Sorprende. Y la otra cosa que sorprende es que no se sabe por qué es así. No se conoce que haya un informe técnico que lo justifique, los cooperativistas no lo pidieron, y, por lo que ha trascendido, los institutos asesores tampoco.
Entonces, ¿por qué? Hasta esta resolución, las cooperativas construían a poco menos de 1.000 U$S/m2, que era la cifra planteada por la ministra de vivienda como la necesaria para poder llegar a los sectores de menores ingresos. Ahora el propio MVOT sube esa cifra a 1.300 o más, sin que haya a la vista razón alguna. L a fundamentación de la resolución copia textualmente la de 2020… que había mantenido los valores del año anterior.
No deja de sorprender tampoco, que algunos institutos, al hacer la declaratoria de modificaciones de los anteproyectos ya aprobados, para la postulación de diciembre pasado, hayan ajustado los presupuestos a los nuevos valores… sin cambiar una coma de los proyectos, que antes habían declarado que se podían ejecutar con mucho menos dinero, y aumentando al mismo tiempo sensiblemente sus honorarios. ¿ Las cooperativas tenían claro esto?
Ahora el ministerio anuncia con bombos y platillos un nuevo plan de viviendas, al que le ha puesto “Entre Todos”, que construiría con empresas privadas…y a 1.400 U$S m2 según lo que pretende el ministerio, y a 1.820 si se aceptan los valores que los promotores privados dicen que son los costos a los que pueden llegar. De todo este lío de cifras, lo que queda bien claro es lo que ya sabíamos: que las empresas privadas construyen a un costo dos veces mayor que el de las cooperativas. Y lo que queda menos claro, es por qué el ministerio busca la llave debajo del farol de la esquina, si la perdió a mitad de cuadra. Claro que ahí no está tan iluminado. ¿O la explicación será más sencilla? Que, decidido a impulsar la construcción por empresas, no quiere que éstas pierdan por goleada contra las cooperativas.
Pero, más allá de todo esto, ¿los aumentos establecidos, son buenos o malos para las cooperativas? La primera impresión sería que las favorece, porque mayores VTson mayores préstamos, y entonces tendrían más recursos para construir, pero el problema es que también son cuotas más altas, que las familias no podrán pagar o que el ministerio tendrá que subsidiar, quitándole más recursos aún a la construcción de nuevas viviendas. En efecto, lo que se puede hacer si la construcción cuesta 1 3 0 0 U$ / m 2 , es alrededor de un 25% menos que si cuesta 1000; y si cuesta 1.800, es del orden de la mitad.
Esta película ya la vimos: con la promoción privada, en los 70 y 80; con los núcleos básicos, en los noventa; con la vivienda promovida, en la última década. Y ahora lo veremos de vuelta, porque se tropieza dos, tres, cuatro, incontables veces con la misma piedra: confundir los derechos con los negocios.

Benjamín Nahoum es Ingeniero. Docente e investigador universitario. Asesor de Fucvam.